Spółdzielnia Mieszkaniowa „Zieleniec” zawiadamia o zmianie wysokości opłat zależnych od Spółdzielni.

Rada Nadzorcza Spółdzielni Mieszkaniowej „Zieleniec”, na wniosek Zarządu, w dniu 9 października 2018 r. podjęła uchwałę nr 20/2018 w sprawie zmian opłat za użytkowanie lokali w zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej „Zieleniec” w Toruniu. Wymienioną uchwałą ustalono wysokość opłat za użytkowanie lokali w zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej „Zieleniec” w następujący sposób:

1. Ustala się wysokość opłat za użytkowanie lokali w zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej „Zieleniec” znajdujących się na Osiedlu Zieleniec, od dnia 01.02.2019 r.:

1) fundusz eksploatacyjny:

a) dla osób będących członkami SM „Zieleniec” – 1,30 zł/m²/m-c,

b) dla osób niebędących członkami SM „Zieleniec” – 2,20 zł/m²/m-c,

2) konserwacja - 0,45 zł/m²/m-c,

3) fundusz remontowy (wyłącznie dla nieruchomości przy ul. Asnyka 20):

a) dla osób będących członkami SM „Zieleniec” – 1,70 zł/m²/m-c,

b) dla osób niebędących członkami SM „Zieleniec” – 2,20 zł/m²/m-c.

2. Ustala się wysokość opłat za użytkowanie lokali w zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej „Zieleniec” znajdujących się na Osiedlu Zieleniec, od dnia 01.01.2020 r.:

1) fundusz eksploatacyjny:

a) dla osób będących członkami SM „Zieleniec” – 1,40 zł/m²/m-c,

b) dla osób niebędących członkami SM „Zieleniec” – 2,30 zł/m²/m-c,

2) konserwacja - 0,55 zł/m²/m-c.

3. Ustala się wysokość opłat za użytkowanie lokali w zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej „Zieleniec” znajdujących się na Osiedlu Zieleniec, od dnia 01.01.2021 r.:

1) fundusz eksploatacyjny:

a) dla osób będących członkami SM „Zieleniec” – 1,50 zł/m²/m-c,

b) dla osób niebędących członkami SM „Zieleniec” – 2,40 zł/m²/m-c,

2) konserwacja - 0,65 zł/m²/m-c.

4. Ustala się wysokość opłat za użytkowanie lokali w zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej „Zieleniec” znajdujących się na Osiedlu Bielawy, od dnia 01.02.2019 r.:

1) fundusz eksploatacyjny:

a) dla osób będących członkami SM „Zieleniec” – 1,60 zł/m²/m-c,

b) dla osób niebędących członkami SM „Zieleniec” – 2,50 zł/m²/m-c,

2) konserwacja - 0,55 zł/m²/m-c.

5. Ustala się wysokość opłat za użytkowanie lokali w zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej „Zieleniec” znajdujących się na Osiedlu Bielawy, od dnia 01.01.2020 r.:

1) fundusz eksploatacyjny:

a) dla osób będących członkami SM „Zieleniec” – 1,70 zł/m²/m-c,

b) dla osób niebędących członkami SM „Zieleniec” – 2,60 zł/m²/m-c,

2) konserwacja - 0,65 zł/m²/m-c.

6. Ustala się wysokość opłat za użytkowanie lokali w zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej „Zieleniec” znajdujących się na Osiedlu Bielawy, od dnia 01.01.2021 r.:

1) fundusz eksploatacyjny:

a) dla osób będących członkami SM „Zieleniec” – 1,80 zł/m²/m-c,

b) dla osób niebędących członkami SM „Zieleniec” – 2,70 zł/m²/m-c,

2) konserwacja - 0,75 zł/m²/m-c.

7. Pozostałe opłaty obowiązujące w SM „Zieleniec” pozostają bez zmian.

Uzasadnienie

Rada Nadzorcza podjęła stosowną uchwałę na wniosek Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej "Zieleniec". Zgodnie z przepisem art. 4 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. (Dz. U. z 2018 r. poz. 845, z póżn. zm.), członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. W myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy, członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Z kolei, w myśl art. 4 ust. 4 wymienionej ustawy, właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni.

W związku z faktem, że wysokość opłaty eksploatacyjnej i opłaty za konserwację w SM „Zieleniec” nie pozwala na pokrycie rosnących kosztów utrzymania zasobów mieszkaniowych konieczna stała się ich podwyżka.

Należy bowiem zauważyć, że wysokość opłat eksploatacyjnych należy kalkulować w taki sposób, aby nie powstawała różnica między wielkością kosztów i przychodów. W przypadku gdy dojdzie do powstania takiej różnicy, wówczas powinna być ona skorygowana przez spółdzielnię przy ustalaniu wysokości opłat eksploatacyjnych i to możliwie jak najszybciej, a zatem już w następnym miesiącu po stwierdzeniu wymienionej różnicy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2006 r., II CSK 30/05; por. A. Stefaniak, Prawo spółdzielcze oraz ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Komentarz – orzecznictwo, Warszawa 2013, s. 170).

Należy zauważyć, że w SM „Zieleniec" opłata z tytułu eksploatacji w wys. 1,10 zł za 1 m2 obowiązuje od dnia 1 lipca 2004 r., a opłata za konserwację w wys. 0,35 zł za 1 m2 od 1 lipca 2009 r. Zatem ustalono je odpowiednio 14 i 9 lat temu. W ocenie Zarządu jak i Rady Nadzorczej uzasadniona jest korekta wyżej wskazanych opłat.

Obecnie ich wysokość nie pozwala na pokrycie rosnących kosztów utrzymania gospodarki zasobów mieszkaniowych, stąd też konieczna jest ich podwyżka. Od 2004 r. nastąpił znaczny wzrost kosztów w każdej dziedzinie życia. W tym okresie ceny np. paliwa, prądu czy wody wzrosły o ok. 70%. Spowodowało to wprost proporcjonalny wzrost kosztów utrzymania, eksploatacji i konserwacji zasobów mieszkaniowych.

Spółdzielnia zatrudniając osoby otrzymujące najniższe wynagrodzenie na przełomie tych 14 lat na mocy stosownych przepisów miała obowiązek podnieść ich wysokość o 300%. Wraz ze wzrostem wynagrodzeń wzrosły również koszty obowiązkowych ubezpieczeń społecznych obciążających pracodawcę. Dla zobrazowania powyższego przykładu należy wskazać, iż minimalne wynagrodzenie za pracę w 2004 r. wynosiło 824 zł brutto, zaś w 2019 r. ustalono wskazane wynagrodzenie na poziomie 2.250 zł brutto. Przy czym w tym miejscu należy wskazać, iż rzeczywisty koszt pracodawcy w odniesieniu do jego stanowisko pracy w wymiarze pełnego etatu jest znacznie wyższy od powyższych kwot.

W związku z powyższym, opłaty obowiązujące w niezmienionej wysokości od 2004 r. nie wystarczają na pokrycie kosztów utrzymania zasobów Spółdzielni. Przez cały ten okres prowadzone są zadania inwestycyjne polegające na budowie nowych mieszkań. Ciągły proces inwestycyjny pomaga Spółdzielni utrzymywać niski poziom opłat. Dalszy jednak brak działań w zakresie zmiany wysokości opłat może prowadzić w przyszłości do zachwiania płynności finansowej Spółdzielni.

W tym okresie również nastąpiły niekorzystne zmiany przepisów dotyczące funkcjonowania Spółdzielni. Na przestrzeni ostatnich lat z mocy prawa Spółdzielnie zostały pozbawione dochodów m.in. z tyt. ustawowego nabycia członkowstwa oraz wnoszenia udziałów. Zmiany w przepisach podatkowych niekorzystne dla Spółdzielni spowodowały dodatkowe obciążenia finansowe.

W tym miejscu wskazać należy na przykładowe wysokości opłat (z tytułu eksploatacji, konserwacji i remontów) w kilku toruńskich spółdzielniach.

Z powyższego zestawienia wynika, że Spółdzielnia Mieszkaniowa "Zieleniec" ma praktycznie najniższe opłaty wśród toruńskich spółdzielni.

Po dokonaniu analizy gospodarczo-finansowej Zarząd postanowił przedstawić Radzie Nadzorczej propozycję zmian opłat, które po dyskusji i analizie zostały ostatecznie przyjęte. Stopniowe kroczące podwyższenie opłat pozwoli na zbilansowanie kosztów i wydatków Spółdzielni.

Różnica w zmianie opłat wynika z faktu niższych wpływów z tytułu opłat na Osiedlu Bielawy w stosunku do wpływów na Osiedlu Zieleniec. Mieszkańcy Bielaw na każdym zebraniu i Walnym Zgromadzeniu domagają się wprowadzenia systemu ciągłego nadzoru nad funkcjonowaniem bram wjazdowych na osiedle, poprawnego działania systemu wideomonitoringu oraz odpowiedniej konserwacji zieleni. Zarząd zadeklarował zatrudnienie dodatkowego pracownika (najlepiej mieszkańca Osiedla Bielawy) na część etatu, który będzie zajmował się konserwacją zieleni oraz wspomagał gospodarza osiedla przy odśnieżaniu w okresie zimowym.

Konieczność zmiany wysokości stawki na fundusz remontowy nieruchomości przy ul. Asnyka 20 wynika bezpośrednio z wysokiego wyniku ujemnego na funduszu remontowym tej nieruchomości. W przypadku tej nieruchomości doszło do termomodernizacji garaży, których właścicielami jest kilkunastu mieszkańców Osiedla Zieleniec. Nakłady finansowe poniesione na termomodernizację garaży przy ul. Asnyka 20 w latach 2009 i 2010 wyniosły 98.542 zł, które przy obecnie obowiązującej stawce zostaną spłacone za 31 lat przy założeniu, że Spółdzielnia nie będzie na tej nieruchomości wykonywała żadnych prac remontowych. Zarząd Spółdzielni stoi na stanowisku, że w przypadku tej nieruchomości powinny obowiązywać podobne zasady spłaty kosztów przeprowadzonej termomodernizacji, jak w przypadku pozostałych budynków objętych późniejszym programem termomodernizacji przeprowadzanej zgodnie z uchwałą Walnego Zgromadzenia z roku 2013. Do tego stanowiska Rada Nadzorcza przychyliła się.

Gdyby całkowicie pokryć niedobór w opłatach eksploatacyjnych konieczne byłoby wprowadzenie jednorazowej podwyżki opłat w wyżej przyjętych wysokościach. Mając jednak na uwadze fakt, że jednorazowa podwyżka do takiej wysokości mogłaby się odbić negatywnie na domowych budżetach poszczególnych mieszkańców, Rada Nadzorcza uznała za racjonalne stopniowe doprowadzenie do zbilansowania tych pozycji.

Jak obrazuje powyższa tabelka SM „Zieleniec” nadal będzie posiadała najniższe w Toruniu opłaty eksploatacyjne i opłaty na fundusz remontowy.

Spółdzielnia prowadzi politykę oszczędności w każdej płaszczyźnie swojego działania, w szczególności efekty widoczne są w poczynionych oszczędnościach na płacach zarządu: ok. 20.000 zł miesięcznie w porównaniu z rokiem 2015 r.

Od powyżej wskazanej uchwały Rady Nadzorczej Członkom Spółdzielni Mieszkaniowej „Zieleniec” jak i osobom nie będącym jej członkami służy odwołanie bezpośrednio do sądu, zgodnie z art. 4 ust. 8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w zw. z § 9 ust. 2 Statutu SM „Zieleniec”.

Zastępca Prezesa SM „Zieleniec” Prezes Zarządu SM „Zieleniec”

       Krzysztof Trawiński                   Jerzy Klugiewicz